김귀순의 창
최근 전 LH공사 변창흠 사장이 국토교통부장관 내정자로 지명되면서 변 내정자의 수도권 집값 대책이 논란이 되고 있다. 또한 국회 1가구 1주택 기본법 개정안 발의를 두고 국민의 사유재산에 대한 불안이 증폭되고 있다. 변 내정자의 불신임 여론이 높은 것은 그의 과거 행정보다 그의 공공주도형 주택정책 때문이다. 전임 국토부장관 교체의 가장 큰 원인이 되었던 공공주도의 주택재개발이 가져오는 부작용을 전혀 인지하지 못하고 있다면 어떻게 해야 할까? 민간주도로 도시내 재개발을 활성화하고 국가나 지자체는 지속가능성 3 원칙의 이행을 민간영역이 지키도록 하고 진보주의 어버니즘을 도입하는 것이다.
막대한 국가예산과 지자체 예산이 소요되는 공공주도형 주택재개발을 계속 추진하는 것은 여러 가지 문제가 발생한다. 우리나라의 경우, 첫째, 주택단지 전체 디자인의 다양성과 창의성이 부족하다. 둘째, 공공부문을 돕기 위해 총괄건축가를 두고 있는데 이것은 지속가능성 등 포괄적 개념의 설계자가 아니어서 비효율적이다. 셋째, 사업 자체보다 사업의 실행수단인 지속가능성 가이드라인 등의 부재가 문제가 된다. 실행수단도 부분적이 아닌 포괄적 영역으로 확대해야하는데 총괄건축가 중심의 도시재생 주도는 환경영향평가 등 실행수단을 중시하지 않게 되면 지속가능한 커뮤니티 개발이 잘 안 될 가능성이 높다.
소규모 단지에도 환경영향평가 적용해야
모든 사업에 적용되는 실행수단은 지속가능성 3원칙으로 사회적 다계층 포용(이 경우 포용이란 '수혜'의 개념), 환경지침 이행, 경제적 수익창출 등이 해당된다. 추가 개선사항이 있다면, 대규모 사업이 아닌 소규모 사업에도 개별사업마다 환경영향평가를 실시하도록 해야 하므로 환경영향평가 적용규모를 현재보다 과감히 축소하고 환경이행지침을 따르도록 하는 것도 필요하다.
진보주의 어버니즘이란?
최근 이달고 파리시장은 막대한 재정이 투여되는 공공프로젝트를 민간위주로 전환하였다. 민간이 주도하는 도시재생은 공적영역 개발외에는 국가예산과 시 예산이 들어가지 않는다. 국가나 지자체가 아닌 민간개발업자들이 도시재생을 주도하다 보니 공공성보다 이윤추구형 개발이 되기 쉽다. 이것을 지양하기 위해 개발 전과정의 투명성과 지주 등 이해당사자 참여를 강조하고 있다. 이것은 우리나라 도시의 재개발과 유사하지만 녹지와 광장, 도로 등 공공시설 도입을 위해 단지 디자인에 공공부문이 개입하는 것이 다르다. 민간주도의 도시재생에 예상되는 민간기업의 사익추구 극대화를 막기 위해 투명성과 이해당사자 참여를 강조하는 것을 진보주의 어버니즘이라고 부른다. 이달고 시장은 과거 공공부문이 담당했던 임대주택사업도 민간개발에 적용하여 파리 도시재생 주거단지개발의 경우 절반이 임대주택을 자발적으로 짓도록 임대주택사업에 인센티브를 주었다.
진보주의 어버니즘이 낳은 파리 주거단지
이웃 단지와의 높이 등 상생을 고려하여
고밀도 개발보다 유니크한 디자인을 중시하고 수직정원 도입
어버니즘이란 도시성 또는 도시주의라고 하는데 미국의 도시사회학자 L.워스는 어버니즘을 도시생활 양식으로 보았다. 따라서 어버니즘이란 도시만이 가지는 인간관계·행동양식·의식형태 등의 여러 특성의 총체이고 이 어버니즘의 양적 확산이 도시화라고 볼 수 있다.
민간 도시재개발 활성화하고, 임대주택 비율 30~50% 의무화내지 인센티브 부여해야
우리나라는 LH공사가 국가예산으로 임대주택을 짓다 보니 임대주택이 턱없이 부족하다. 민간영역이 임대주택을 짓도록 국가주도나 시주도의 도시재생보다 민간영역 위주의 도시재생으로 전환하는 것이 좋다. 민간 도시재개발 활성화하고 임대주택 비율 30~50% 의무화하는 것이 바람직하다. 이렇게 해야 많은 민간주택과 임대주택을 모두 대량으로 공급할 수 있다. 우리나라는 유럽이나 미국 등 건축 선진국과 달리 재개발지역 대부분 주택들이 오래되고 불량 자재로 지은 집들이 많아 수리보다 신축을 하는 것이 바람직하다. 과거 서울시장이 추진했던 도시재생은 공공주도의 개발이라 주택공급에 한계가 있었다. 이것을 민간영역 개발위주로 전환하는 것이 좋다. 이렇게 하면 민간도시 재개발도 활성화되고 대도시는 물론 당장 급선무인 수도권 집값도 잡을 수 있다.
합리적인 부동산 세제개혁
아울러 부동산 세제 개혁도 1가구 1주택이면 가격과 상관없이 양도세를 면제하는 현 제도가 영끌 투기를 부추긴다. '똘똘한 한 채' 가 빈익빈 부익부를 극대화시킨다. 비싼 집을 한 채 보유하다가 가격이 극대화되었을 때 팔아 수십억을 벌고도 세금을 한푼도 안 낸다. 이것은 바람직하지 않다. 1가구 1주택 전액 양도세 면제는 또한 외국의 거액 투기자본의 우리나라 부동산 매입을 가능하게 해 국부유출도 되고 이들이 의도적으로 집값을 올릴 수 있게 되어 국내 무주택자들만 피해보게 되어 있다.
미국처럼 지자체마다 차이가 있지만 1주택자라 하더라도 양도세 1~2억까지는 이자지불과 수리비 등을 감안해서 면제해 주고 그 이상일 때는 다주택자와 똑같이 양도세를 과세를 한다. 1~2억 양도세 면제는 열심히 일해 돈을 모아 집을 산 빈곤층에게 중산층으로 가는 계층이동과 성장의 사다리를 만들어 줄 수 있다.
다주택자를 사회악으로 생각해서 징벌적 중과세는 하지 않도록 한다. 그렇게 하면 누가 임대사업을 할 것인가? 임대업은 소득세로 받으면 된다. 잏대업은 주택의 선순환을 위해 반드시 필요하다.
그리고 미국의 재산세는 우리나라처럼 매년 주택가격을 평가해서 오르내리는 것이 아니고 팔지 않는 한 최초 매입시 재산 취득가로 재산세를 부과하기 때문에 재산세는 보유기간동안 내내 똑같다. 이것은 재산세까지 고려하여 집을 매입하는 소유주를 배려하기 때문이다. 이것은 집값이 오를 때 집을 사면 비싼 재산세를 내야 하기 때문에 영끌 투자도 막는 효과가 있다. 왜냐하면 집값이 내려도 비싼 재산세를 계속 내야 하기 때문이다. 현 정부처럼 재산세를 주택가격이 오르는대로 마구 올리면 은퇴자, 실직자는 재산세 때문에 집을 보유할 수 없는 상황이 올 수 있다. 우리나라도 미국의 합리적이고 안정적인 부동산 세제를 도입하였으면 한다.
3기 신도시 개발 폐기
아울러 수도권 집값의 지속적 상승 요인인 수도권 일극 체제를 바로잡기 위해 부산특별시 승격등 부산과 영남권의 제 2 수도권 육성으로 명실상부한 국가균형발전을 조속히 추진해야 한다. 그러한 점에서 인구와 일자리를 수도권으로 다시 끌어들이는 3기 신도시개발은 즉각 폐기하는 것이 바람직하다(부산외대명예교수/전 국회수석전문위원). .
