아파트 리모델링은 재건축에 비해 주민동의률(66,7% 도 낮고 연한(15년, 재건축 30년)도 짧아 사업이 수월하다. 안전진단 등급도 재건축은 안전진단 D등급 이하, 리모델링은 수직증축 B등급, 수평 별동증축 C등급 이상이면 가능하다. 리모델링은 기부채납, 임대주택 의무비율 등 재건축에 적용되는 규제도 없다. 전국적으로 신축 아파트가격이 급상승하면서 재건축이 어려운 구형 아파트를 중심으로 가격상승 기대 심리속에 단지 전체 리모델링 수요가 높아지고 있다.
15년 이상 아파트 62%, 시장 교란 우려 높아
현재 부산지역 내 15년 이상 된 노후 공동주택 비율이 전체의 62% 이상을 차지하고 있다. 노후화에 따른 ‘부산시 공동주택 리모델링 기본계획’을 조속히 시행하기 위해 박형준 부산시장은 공약이행을 위한 적극적인 행보를 보여왔다.이러한 시의 움직임에 해당 지역 부동산 시장도 연일 신고가가 갱신되는 등 과열 조짐이 있다. 해운대그린시티의 경우 전용면적 84㎡ 최고 실거래가 9억 원, 59㎡ 소형 최고가도 6억 원으로 오르는 등 리모델링 사업 기대감이 주거의 질 개선보다 오히려 부동산 시장을 교란시키는데 한 몫을 하지 읺나 하는 우려가 커지고 있다.
우리나라는 30년 이상이면 아파트 전체를 허물고 신축하는 재건축을 합법화하고 있다. 부산시에서 15년 연한 리모델링 기본계획이 수립되면 전국 아파트들이 리모델링 광풍이 예상된다. 리모델링이 단순히 내부수리(도배, 페인트, 천정ㆍ히터 교체 등) 가 아니라 아파트 외형까지 재디자인하고 층수상향까지 허용하는 것으로 주민들은 생각하고 재건축연한이 안 되는 아파트들은 리모델링조합을 구성하고 있고 대형 건설사까지 수주에 뛰어들고 있다. 수혜대상 아파트 주민들은 아파트 가격인상이 되고 신축 아파트와 같은 마감재를 사용해 신축 아파트와 동일한 환경에 살고 싶어 대다수가 찬성한다.
시 리모델링 기본계획, 규제완화와 리모델링 시기조정이 능사 아냐
부산시는 노후 공동주택의 원활한 리모델링을 위해 준공 후 15년 이상 지난 공동주택을 대상으로 ‘리모델링 기본계획’을 수립한다. 노후 공동주택 리모델링은 재개발·재건축 규제 간소화와 함께 서민 주거 지원을 위한 박형준 부산시장의 대표 공약으로 재개발·재건축 간소화 및 규제완화와 함께 도심 내 주택 공급 확대를 위한 것이다.
리모델링 기본계획은 세대수 증가형 리모델링으로 인한 도시과밀, 이주수요 집중 등을 체계적으로 관리하기 위해 수립하는 것으로, 「주택법」 제71조에 따른 법정 계획이다.
주요내용은 ▲공동주택 리모델링 기본계획 목표 및 기본방향 제시 ▲리모델링 대상 공동주택 현황조사 ▲세대수 증가형 리모델링 수요예측 및 세대수 증가에 따른 기반시설에의 영향 검토 ▲일시집중 방지 등을 위한 단계별 리모델링 시행방안 마련 ▲리모델링의 원활한 추진을 위한 지원방안 마련 등이다.
여기에 당연히 포함되어야 할 것은 리모델링 건축의 기본 목표가 단지와 건축물의 환경성을 높이는 데 있어야 한다.
리모델링 조례에 환경지침 언급되어야
부산시는 공동주택 리모델링 제도개선, 리모델링 정책 및 기술향상에 관한 사항 「부산시 리모델링 활성화 및 지원에 관한 조례」를 만들었으나 환경지침에 대한 언급은 없다. 환경지침을 지키도록 해야 한다.
주거 선진국은 어떻게 하고 있나
주거 안정과 주거환경 개선, 부동산 불안 해소, 불안정한 심리 안정화를 기한다는 취지는 좋지만 리모델링 기본계획 적용 아파트 연한이 15년이라는 것은 세계에 유례없는 것으로 사료된다. 독일은 50년 연한이 되면 리모델링, 100년이면 재건축을 반드시 시행하도록 주택법에 명시했다고 한다. 건축자재와 건축기술이 과거 우리보다 더 나은 나라여서 재건축 연한도 우리 보다 더 길다고 보지만 현재 우리나라 재건축 연한 30년은 너무 짧은 것 같다. 재건축 연한을 건설 선진국 수준으로 늘려야 하고 재건축 연한이 안 되어도 시공 부실로 붕괴 위협이 있을 경우 재건축이 허가되어야 하지만, 이 경우 시공사 상대로 소송도 가능해야 하고 시공사와 시행사의 민ㆍ형사적 책임도 따라야 한다. 공종별로 기간이 다른 공동주택 하자보증기간도 더 늘리고 시공사의 책임과 감리기능을 강화해야 부실시공을 막을 수 있다. 따라서 재건축 안전진단을 더 엄격히 해야 할 것이다.
30년 연한 기준만 채우면 대단지 전체가 재건축이 되고 건물 전체가 파쇄해 버린다. 자원도 안 나는 나라가 자원낭비는 세계 최고 수준이다. 지난 해부터 우리나라가 개도국에서 선진국으로 국제사회에서 인정받은 만큼 초극차 기술 확보, 무탄소ㆍ저탄소 사회 지향, 국제법과 국내법 준수 등 모범이 되어야 한다.
자원낭비라는 비난속, 리모델링이 탄소 제로로 가는 수단 되어야
15년 정도면 도배나 싱크대, 욕조 등의 일부 시설 교체 정도를 예상하는데 아파트 전체 리모델링은 자원낭비라고 판단하는 전문가도 많다. 부산의 경우 대표적 구형 브랜드인 S 아파트는 외국인 설계하에 비교적 구조면에서 안전하다는 평이 있는데도 재건축 안전진단이 통과되었다. 이 아파트는 50년이 다 되어 가니 독일 기준에서 보면 재건축이 아니라 리모델링 연한이 된 셈이다. 리모델링 시장이 활성화되면 건축자재 수요는 많아지고 하지 않아도 될 시설까지 전체 교체하는 등 자원낭비가 예상된다. 부산시가 수립하는 리모델링기본계획에 리모델링 연한은 '15년 이상'은 반드시 수정이 필요하다.
주거개선과 가격안정에 도움되려면, 기존 대단지 리모델링보다 주거환경이 열악한 구도심 재개발에 역점두어야
부산시와 서울시 등 전국 대도시에 15년이상 아파트 비율은 부산과 대동소이할 것이다. 주거환경 개선이 실제로 필요한 곳은 리모델링 수주에 대형 건설사가 뛰어드는 대단지 아파트가 아니라 시장성이 적어 건설사들이 외면하는 소규모 영세아파트들과 구도심 오래된 주택들이다. 아직도 개인 화장실이 없어 공동 화장실을 사용하고 10평 미만의 소형 주택들이 빽빽히 좁은 골목길을 사이에 두고 있는 집들이 많다. 이곳 주민들은 나무가 있는 작은 소공원이 있어 쉼터도 되고 이웃간 소통도 하기를 원한다. 사업성이 낮아 대형 건설사가 눈길도 주지 않는 도시 빈민들에 관심가져야 주거개선이 될 수 있다.
구도심 단독주택들은 계획도로가 아닌 관계로 도로의 연결성이 부족하고 에너지 다소비형 주택이 많다. 이것은 탄소제로 사회로 가는데 큰 걸림돌이 되며 녹지부족 등 노후화, 슬럼화로 주거의 질도 매우 낮은 편이다. 이러한 도시 문제 해결에는 몇 개의 대 원칙을 수립하여 통합적으로 접근하는 것이 좋다.
현재 부산시에 15년 이상된 아파트는 전체 아파트 중 62%다. 이 아파트들이 모두 리모델링을 하여 신축과 유사해지면 아파트 가격이 전체적으로 또 한 차례 올라가고 아파트가 남아 도는 역작용도 예상된다. 신축보다는 비교적 저렴한 가격의 기존 아파트가 리모델링으로 공급이 늘어나면, 신축은 미분양이 늘어나 건설사 부도로 이어져 경제는 침체되며, 구도심 열악한 주거단지는 재건축추진이 안 되어 주거간 빈부격차는 더욱 심화될 것이다.
블록간격 줄이기와 도로다이어트 병행 실시
▲리모델링 시 고려사항
리모델링시 도로 다이어트 등 블록간 거리 줄이기도 포함되는 것이 좋다. 블록이 클수록 차선은 넓어지고 차량이동은 많아지게 된다.
부산시가 리모델링기본계획 용역에 포함시켜야 하는 것은 물순환과 빗물이용 및 중수시스템 도입 등 자원재활용과 에너지 절감외에도 임대주택의 경우 단지 관리가 소홀하여 외양이나 공동정원에 식생이 살아있도록 하는 생태복원 등이 포함되는 것이 바람직하다.
환경부는 2050 탄소중립을 기치로 친환경주택을 신축 및 리모델링에 의무화하도록 조치를 해야 하는데 이에 발빠른 대응이 안 되고 있다.
